К ВОПРОСУ О ДЕФИНИТИВНОМ ПРАВОПОНИМАНИИ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

УДК 343.7

Суфиянова Р. А.,
старший лейтенант юстиции, адъюнкт кафедры уголовного права и криминологии
Уфимского юридического института МВД России, г. Уфа, РФ.
Научный руководитель: Шайхуллин М.С.,
доктор юридических наук,
профессор Уфимского юридического института
МВД России, г. Уфа, РФ.

К ВОПРОСУ О ДЕФИНИТИВНОМ ПРАВОПОНИМАНИИ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Аннотация

В статье, на основе анализа научных позиций по вопросу об определении понятия долевое строительство, показана актуальность формирования новых подходов в области совершенствования российского законодательства, регулирующего сферу инвестиционной деятельности в строительстве.

Ключевые слова
Долевое строительство, инвестиционная деятельность, денежные ресурсы, совершенствование законодательства, дефиниции.

История долевого строительства в Российской Федерации датируется 90-ми годами ХХ-го века, ознаменовавшимися структурной трансформацией отечественной экономики, радикальным реформированием правовой и экономической систем. Именно переход на рыночные рельсы, характеризовавшийся прекращением государственного финансирования жилищного строительства и отсутствием доступного проектного финансирования, детерминировал формирование института долевого строительства.
Корнеева И.Л. определяет долевое строительство как «способ возведения объектов недвижимости, при котором средства будущих владельцев фрагментов этой недвижимости на законных основаниях привлекаются до завершения строительства».1, с.284 Демченко М.В., определяет долевое строительство как возможность получения денежных средств в целях возведения объектов недвижимости без выплаты процентов – для застройщиков. 3, С. 663-665 Цуканова Е.Ю., в своем исследовании подчеркивает, что долевое строительство – это форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация привлекает денежные средства участников долевого строительства — граждан или юридических лиц — для строительства объектов недвижимости. 4, С. 33-39 Козлова Е.Б. утверждает, что долевое строительство представляет собой меру, в которой участник общего дела вносит в долевую собственность собственные ресурсы. 5, С. 211-213 По мнению Шарапова В.В., долевое строительство есть форма строительства, при которой компания получает деньги от покупателя. 6 Крашенников П.В., в своем исследовании дает следующее определение долевому строительству: особая форма инвестиционной деятельности. 7, С. 78 Рожков В.Л., определяет долевое строительство как процесс строительства (создания) объекта недвижимости и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта, посредством передаточного акта или документа о передаче. 8 Таким образом, на основании представленных определений можно сделать вывод, что долевое строительство представляет собой определенную форму инвестиционной деятельности в строительстве, в процессе которой осуществляется привлечение денежных ресурсов участников долевого строительства.
В настоящее время практически во всех регионах России действует огромное число строительных компаний, которые предлагают клиентам вступить в долевое строительство на выгодных условиях. А именно: рассрочка, прошлогодняя цена, акции, дополнительные преимущества, включенные в цену, при условии заключения незаконного договора. Обещая в дальнейшем предоставить объект недвижимости по низкой цене в соответствии с вложенными средствами и в заранее определенные сроки. Схема приобретения недвижимости выгодна как потенциальному дольщику, так и застройщику, поскольку первый может сэкономить на низкой стоимости недвижимости на начальных стадиях строительства, а второй – привлечь дополнительные финансовые средства для осуществления строительства и (или) получения дохода. Однако, существуют определенные проблемы, связанные с высокими рисками. Риски могут быть обусловлены сложностью и длительностью строительного процесса, большим количеством расходов, возможной несостоятельностью или недобросовестностью застройщика, срывом сроков ввода в эксплуатацию, неудовлетворительным качеством строящихся объектов недвижимости либо иными объективными и субъективными обстоятельствами.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) регулирует отношения, связанные с участием граждан и юридических лиц в долевом строительстве и устанавливает гарантии и способы защиты их прав и законных интересов. Застройщик имеет право привлекать денежные средства участников долевого строительства для постройки многоквартирного дома только после того, как получит в установленном порядке разрешение на строительство такого дома. Далее, необходимо опубликовать проектную декларацию и зарегистрировать право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, или договор аренды такого участка согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ. В статье 1 Федерального закона №214-ФЗ, застройщик для строительства многоквартирного жилого дома имеет право привлекать денежные средства только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Никаких иных способов для привлечения застройщиком денежных средств, связанных с возникновением у граждан права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, не допускается. Прежде всего, последствием вступления гражданина в подобные правоотношения является то, что гражданин лишается: — гарантий, предоставленных участникам долевого строительства Федеральным законом № 214-ФЗ (обеспечение исполнения застройщиком обязательств залогом (ипотекой) либо поручительством банка; специальные гарантии возмещения убытков, причиненных гражданину вследствие нарушения застройщиком договорных условий, а также при расторжении договора участия в долевом строительстве как по инициативе застройщика, так и по инициативе участника долевого строительства); — возможности в полной мере использовать все предусмотренные действующим законодательством способы защиты своих нарушенных прав и законных интересов (в том числе невозможно будет требовать исполнения незарегистрированного договора); — права на защиту своих прав в случае проблем судебного характера и проблем, связанных с банкротством застройщика.
В отличие от долевого строительства, инвестиционная деятельность имеет иные цели и задачи. Согласно ст. 1 ФЗ «Об инвестиционной деятельности…» под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций, и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. В свою очередь, в долевом строительстве получение прибыли не является определяющей целью. В результате привлечения денежных средств граждан и юридических лиц как участников долевого строительства, у них возникает право собственности на объекты долевого строительства и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Также долевое строительство финансируют участники долевого строительства, которые, согласно положениям Федерального закона № 214-ФЗ, инвесторами не являются. Таким образом, дефинитивное правопонимание долевого строительства многогранно и способствует формированию новых подходов в области совершенствования российского законодательства.

Список использованной литературы

1. Корнеева, И.Л. Жилищное право Российской Федерации: учебник и практикум для вузов / И.Л. Корнеева. — 4-е изд., перераб. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2020. — 450 с. — (Высшее образование). — ISBN 978- 5-534-12005-9. — Текст: электронный // ЭБС Юрайт [сайт]. с. 284 — URL: https://urait.ru/bcode/446653/p.284
2. Демченко М.В., Виковищева Н.Н. Недостатки и пути совершенствования закона о долевом участии в строительстве // Молодой ученый. — 2014. — №8. — С. 663-665
3. Цуканова Е.Ю., Скопенко О.Р. Проблемные вопросы законодательного регулирования участия в долевом строительстве: реальность и перспективы // Вопросы российского и международного права. — 2018. — Том 8. — С. 33-39.
4. Козлова Е.Б. Система договоров, направленных на создание объектов недвижимости. М., — 2013. — С. 211-213.
5. Шарапов В.В. Комментарий к Федеральному закону от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Специально для системы ГАРАНТ, 2015. // URL: http://base.garant.ru/57204452/
6. Крашенинников П.В. Гражданский кодекс Российской Федерации. Общие положения о договоре: постатейный комментарий к главам 27–29. — М., — 2016. — С. 78.
7. Рожков В.Л. Долевое участие в строительстве: проблемы и перспективы // Российское предпринимательство. — 2015. — №19. — URL: http://cyberleninka.ru/article/n/dolevoeuchastie-v-stroitelstve-problemy-i-perspektivy

©Суфиянова Р. А.

PHP Code Snippets Powered By : XYZScripts.com